Erős ösztönzőket kapott a lakáspiac. Az albérletárak jelentősen csökkentek, a kínálatra jellemző, hogy a Budapest belvárosában minden harmadik ingatlant kiadnának. A kivitelezőknek ebben az évben biztosított a munka, a kapacitás hiánya viszont áremelkedéssel járhat. Interjú Balogh Lászlóval, az Ingatlan.com vezető elemzőjével.
Várható volt a fellendülés?
Az már 2020 utolsó három hónapjában sejthető volt, hogy erősen indul majd az év. A 2021-től élő kedvezmények és támogatások, gondolok itt a családi otthonteremtési kedvezménnyel (csok) vásárlók illetékmentességére. De mondhatom az új építésű lakásoknál az áfa-visszaigénylési lehetőséget, illetve adott esetben az új lakásvásárlók áfa-kedvezményét. Sokan döntöttek úgy, hogy kivárnak az adásvétellel januárig, és így a 2021-es vásárlásokhoz kapcsolódó eladásokat is elhalasztották.
A forgalom erősen csökkent az év végén, ehhez képest az év első hónapjában az Ingatlan.com portálon 24 százalékkal nagyobb érdeklődést mértünk az eladó lakások iránt, mint egy évvel korábban.
Érdekes adat, hogy az általunk becsült használt adásvételek száma két százalékkal alacsonyabb volt 2021 januárjában, mint egy évvel korábban, ami nominális csökkenést mutat, de inkább stagnálásnak nevezhető. Ha figyelembe vesszük azt, hogy tavaly év elején még pörgött a lakáspiac, és nem volt jelen a koronavírus, ahhoz képest idén hat-nyolc hónapig a járvány sújtotta piac került vissza ugyanarra a szintre. Nem meglepő az eredmény, ha figyelembe vesszük a piac ciklikusságát, ami alapján tavasszal és ősszel vannak lokális csúcsok az adásvételek számában. Ahhoz, hogy kedvezmények hatása tényleges tranzakciókká alakuljanak, már most elkezdtek nézelődni a vevők.
Mi az erősebb, a vásárlási igény vagy a felújítás?
Egy új elem a kedvezményekben, hogy igényelni lehet a hárommillió forintos vissza nem térítendő lakásfelújítási támogatást, ami szemmel láthatólag több tízezer ember érdeklődését felkeltette Itt nem kikötés, hogy ott kell élni az ingatlanban, az is járható út, hogy valaki értékesítés előtt még gyorsan felújítja a lakást és magasabb áron próbálja meg eladni, ami általában sikerül is, hiszen a felújított ingatlanokra mindig nagyobb a kereslet, és ezekért többet is lehet elkérni a piacon.
Az is egy lehetséges következménye ennek a felújítási programnak, hogy azok, akik nem tudják megfizetni az új ingatlanokat, inkább egy felújítandó mellett döntenek. Nőhet a kereslet, hiszen az állami támogatás mellett a saját igényüknek megfelelő otthont tudnak kialakítani.
A kapacitáshiány és a horrorisztikus kivitelezői árak mellett a hárommillió forintos vissza nem térítendő támogatás nélkül ez viszonylag drága mulatság lenne.
Ez már akkora összeg, ami erős motiváció, és az is közrejátszik, hogy a több gyerek-több támogatás progresszív elv ebben az esetben nem érvényesül. Annyi az előírás, hogy gyermeket kell nevelni az igénylő családnak, illetve akár még egy meg sem született, legalább három hónapos magzat is elegendő a jogosultságra.
Az új lakások piaca hogy alakulhat?
A felújítás mellett az új építésű lakáspiac is erős ösztönzőket kapott. 27-ről öt százalékra csökkent az áfakulcs, aminek következtében sok olyan projektet indítanak majd a beruházók, amit a lakásáfa növekedése idején még betettek az asztalfiókba, arra hivatkozva, hogy nem éri meg. Akkor sok új építésű lakás árazódott ki piacról, a kivitelezési költségek és az anyagköltségek nem csökkentek, így olyan magas bruttó árat kellett volna kérni 2020-ban, amit a vevők már nem tudtak volna megfizetni.
Azt senki sem akarta megkockáztatni, hogy rengeteg pénzt beleöl az építkezésekbe, és a végén rajtuk marad a lakás.
Ennél még az is jobban megérte, hogy elhalasztották a kivitelezést, hiába volt meg a telek, vagy az építési engedély. Ez most gyökeresen megváltozott, 13-15 százalékkal nőtt országszerte az új építésű lakás kínálat, azaz számos olyan beruházás, ahol korábban nem jött ki a számítás, most már a megvalósítható kategóriába került. A fővárosi négyzetméteráraknál átlagosan kétszázalékos csökkenés volt, tehát nem estek olyan mértékben, mint amennyit az áfamérséklés alapján várni lehetett. Ennek az lehet az oka, hogy a fejlesztők megpróbálták a kedvezmények nagyon részét maguknál tartani.
Kik voltak a nyertesek?
Kedvezően érinthette azokat, akiknek éppen folyamatban volt az építkezésük az a tavaly év végi bejelentés is, ami szerint a szigorúbb energetikai követelmények alkalmazását elhalasztották 2021 július elsejére. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy BB-s energiatanúsítvány kell a használatba vételi engedélyhez. A halasztás indokolt volt, hiszen rengeteg olyan kivitelezés volt csúszásban, amelyek átadása átesett volna 2021-re anélkül, hogy megfeleltek volna ennek előírásnak. A beruházok csak utólag tudtak volna változtatni az ingatlanokon, ami sok esetben a komplett fűtési rendszerek cseréjével, vagy új szigetelés kialakításával járt volna együtt, ami egyben többmilliós többletköltség is. Feltehetőleg végeláthatatlan pereskedések kezdődtek volna a beruházók és a tulajdonosok között. Ez a probléma nem szűnt meg, csak eltolódott fél évvel.
Az albérletpiac is változott?
Nagymértékű kínálat jelent meg, ami főleg Budapesten volt tapasztalható. Ez nyilván a rövidtávú bérbeadás üzleti modelljének összeomlásával magyarázható. A külföldi turisták elmaradása miatt nőtt a kínálat, de ennyivel több bérlő nem volt a piacon, így az árak elkezdtek csökkenni. Budapesten például tizennégy-tizenöt százalékkal estek éves szinten a bérleti díjak, és az országos átlag is tíz százaléknál nagyobb csökkenést mutat.
A tavalyi összesített felméréseink alapján a fővárosi lakások kilenc százalékát ajánlották fel kiadásra legalább egy napra, ami egészen megdöbbentő, a legdurvább az V. kerületi, ahol az összes lakás 30 százalékát hirdették meg.
A vizsgálatot úgy végeztük, hogy az adatbázisunkban lévő csoportosított hirdetéseket összevetettük a KSH nyilvántartásában szereplő számokkal. Az tehát, hogy nagyjából minden tizedik fővárosi lakás a piacra került, meg is magyarázza a bérleti díjat csökkenését.
Elég ennyi kivitelező?
A január elsején bejelentett kedvezményes támogatások gyerekneveléshez kötöttek, ami azt a célt szolgálja, hogy a külföldi vásárlók ne tudjanak ezekben részesülni. A másik jellemzőjük ezeknek az intézkedéseknek, hogy az építőipart is szeretnék helyzetbe hozni, és ez nagy valószínűséggel sikerülni is fog, hiszen a lakásfelújítási támogatásnál előírás a kivitelezővel számla alapján történő munkadíj elszámolása.
Az már nem működik, hogy valaki bemegy egy barkácsáruházba, megveszi a csempét és a festéket, majd saját magának elvégzi a felújítást.
Amennyiben a lakosság tízezres nagyságrendben érdeklődik a lakásfelújítási támogatás iránt, az a jelenlegi építőipari kapacitása egy részét már képes lekötni.
Ha figyelembe vesszük azt is, hogy aki új lakást vesz, az a gyerekek számától függetlenül ötszázalékos áfakulccsal vásárol, aki a pedig csok-t is igénybe veszi, az nettó áron juthat ingatlanhoz a visszaigénylés után, akkor kimondható, hogy 2021-ben olyan szabad építőipari kapacitás, akinek egyáltalán nem lesz semmi megrendelésre az év nagy részében nem lesz. Aki él és mozog, azt foglalkoztatják majd.
Meg kell azonban jegyezni, hogy ezek a támogatások időhöz kötöttek, a lakásfelújítási támogatást 2022 végéig lehet igényelni, az öt százalékos áfa pedig azokra az ingatlanokra vonatkozik, amelyek 2022-ig építési engedélyt kapnak, négy éven belül befejezik és a vevők ki is fizetik.
Nincs idő tehát a halogatásra, sem a beruházók, sem a vásárlók részéről. A kormányzat gyors lépésre ösztönzi az érintetteket, ami feszítetté teheti az építőipari kapacitásokat.
Az Innovációs és Technológiai Minisztérium nem is győzi indítani a különböző kapacitásbővítést ösztönző programokat annak érdekében, hogy ne legyen az, mint ami 2016 és 2020 között történt, amikor a sok lekötött beruházás felverte az kivitelezések árát. Ha nincs elég kivitelező, akkor a drágulást végül a vevőknek kell majd megfizetni.
Borítókép: Balogh László